Ny sorts bostadsrätt för dig som inte får låna

29 juli, 2018

Att köpa bostad, särskilt i storstadsområdena, blir allt svårare. Med ökande bopriser och nya regler kring både kontantinsatsens storlek, krav på amortering och tak för hur mycket man får låna i förhållande till sin insats blir bostadsmarknaden mer och mer svårtillgänglig. Framför allt är det svårt för dem som söker sitt första boende att så att säga få in sin första fot.

Ett fastighetsbolag med namnet Well har nu lanserat en lösning som man menar kan lösa problemet med de utestängningseffekter som de nya reglerna ger upphov till. Idén bygger på bostadsrätten som fastighetsform. Den skiljer sig dock ganska markant från vad som gäller för vanliga bostadsrätter.

ny lägenhet lån

Föreningen står för alla lån

Den som idag vill köpa en bostad måste möta en rad krav på löpande inkomster. Det gäller också att köparen har tillräcklig med kontanta medel. Sistnämnda är kanske det största problemet eftersom även köp av en mindre bostadsrätt kan innebära att man måste betala åtskilliga hundratusen kronor i kontantinsats. Detta är också en anledning till att antalet som väljer att låna till kontantinsats har skjutit i höjden på senare tid.

Fastighetsbolaget Wells lösning på problemet är att bostadsrättsföreningen ansvarar för en större del av lånen. Genom denna lösning behöver inte var och en av köparna stå för den upplåning som krävs för att betala flera miljoner. Köparna behöver inte heller erlägga fantasisummor i kontantinsats. På så sätt fungerar fastighetsbolagets lösning nästan som ett mellanting mellan en hyresrätt och en bostadsrätt. Det är också något som bolaget nämner i sin marknadsföring.

För den förmån som bostadsrättsföreningen ger genom att erbjuda boende, trots att förutsättningarna faktiskt inte finns där, får de boende betala en relativt hög ränta. Denna ränta slås ut per månad och slås ihop med övriga avgifter. I förhållande till vad en nybliven bostadsrättsägare som har köpt sin bostadsrätt på det ”vanliga sättet”, får de som nappar på denna slags hybrid mellan bostadsrätt och hyresrätt betala betydligt mer. Månadsavgiften kan bli ordentligt hög.

Så fungerar det i praktiken

Den som köper en bostadsrätt på det här ”nya sättet” blir ägare till bostadsrätten precis som vanligt. Konceptet åsidosätter alltså inte den vanliga lagstiftningen på något sätt. Skillnaden ligger i hur mycket man betalar initialt för att köpa sin andel i bostadsrättsföreningen och hur mycket man betalar i avgift.

Vi kan ta ett exempel för att visa på skillnaderna i kostnader. Du är intresserad av att köpa en etta i Stockholm. Prislappen är två miljoner och månadsavgiften är 3000 kr. Du ska då erlägga minst 300 000 kr i kontantinsats vid tillträdet och får låna upp 1,7 miljoner för den övriga delen av köpeskillingen.

Om vi tittar på ett representativt exempel för fastighetsbolaget Wells ”hybrid” mellan hyresrätt och bostadsrätt skulle motsvarande enrummare kosta omkring 300 000 kr i insats och avgiften skulle vara omkring 6000 kr eller strax däröver. Insatsen i det här fallet är allt du betalar för att bli medlem i bostadsrättsföreningen och ha rätt till ettan. En sådan insats är inte omöjlig att spara ihop till. Det finns också en möjlighet att låna till hela eller en del av insatsen via privatlån.

Fördelar och nackdelar med det nya upplägget

Bostadsmarknaden kännetecknas inte direkt av innovation och det är en anledning till de problem vi ser. Den här kombinationen av en bostadsrätt och en hyresrätt är innovativ och den fyller helt klart ett behov. Genom den nyskapande lösningen kan fler personer få tillgång till bostadsmarknaden och få in en första fot.

Just att inträdeshindren minskar dramatiskt är den stora fördelen med upplägget. Genom att de flesta av de nya reglerna kring exempelvis skuldkvotstak och krav på minsta kontantinsats inte är i spel öppnas bostadsmarknaden för fler. En annan fördel är att köparen rent faktiskt får en ägarandel i en bostadsrättsförening. Den avgift man betalar är inte endast hyra på något sätt.

Den uppenbara nackdelen med upplägget är kostnaderna. Den som kan köpa en vanlig bostadsrätt idag får med dagens låga räntor en mycket låg boendekostnad (allt avgörs dock av priset). Kostnaden för att bo i denna nya typ av bostadsrätt blir dock av det större slaget. För en etta är skillnaden kanske inte så stor jämfört med exempelvis traditionell nyproduktion. För större lägenheter blir avgiften dock rejäl.

Det är också viktigt att komma ihåg att den avgift bostadsrättsinnehavaren betalar till föreningen inte ger skattereduktion. På räntebetalningar för vanliga bolån får betalaren en indirekt rabatt på 30%. Denna rabatt kommer inte köparna av dessa nya bostadsrätter till del. Dessutom finns en problematik kring amorteringar. Eftersom det är föreningen som står för merparten av den totala lånesumman kringgås amorteringskravet. Det kan kanske ses som en fördel av vissa, men samtidigt är amorteringar inte kostnader – i stället innebär varje amortering en betalning som minskar den räntebärande skulden.

Framtiden för nya boendeformer

Vi ska inte väga fördelarna och nackdelarna mot varandra, utan konstaterar bara att det är positivt att det sker lite innovation på bostadsmarknaden. Det återstår att se om den här nya lösningen kommer att bli en succé och även om den blir hållbar i längden.

Andra mer nyskapande projekt i samma riktning genomförs just nu i Göteborg där Riksbyggen gör satsningar på så kallade kooperativa hyresrätter.